<<相続について>>蒲田・大田区の不動産のことなら清原エフピー株式会社

​相続とは、亡くなった人（被相続人）の財産や権利義務を特定の人（相続人）が引き継ぐことです。相続には、配偶者や子供など法定相続人が関与します。財産にはプラスの財産（不動産、現金など）とマイナスの財産（借金など）が含まれます。相続の方法には「単純承認」「限定承認」「相続放棄」があり、手続きは家庭裁判所で行う必要があります。

※先ずは弁護士・税理士・FPの方にご相談されることを推奨いたします。

相談に対する費用などは確認していただくと教えてくれます。

相続に関する一般的な問題点は以下の通りです。

・遺産分割のトラブル：相続人が複数いる場合、遺産の分割を巡って対立が生じることがあります。

・納税資金の不足：相続税は現金で一括納付が原則であり、不動産など換金しにくい財産が多いと資金不足に陥ることがあります。

・高額な相続税：相続税が相続人にとって大きな負担となることがあります。

・遺言書の不公平：偏った内容の遺言書があると、ほかの相続人との間でトラブルになる可能性があります。

・相続人の発見：異母兄弟や養子縁組が知られていなかった場合、相続人が増えトラブルとなることがあります。

・不動産の評価：不動産の評価額で意見が対立することもあります。

・遺留分侵害：遺留分を侵害された場合、不適請求が行われることがあります。

（遺留分とは、法定相続人が最低限受け取ることができる相続財産の割合を指します。これは、被相続人が遺言で財産を特定の第三者にすべて譲渡するよう指定しても、一定の相続人（配偶者や子供など）が生活を保障されるために確保される権利です。遺留分は、兄弟姉妹には認められず、請求手続きを行わないと権利を行使できません。割合は、直系尊属のみの場合は１/３、それ以外は１/２です。）

遺産分割のトラブルを防ぐための具体的な方法は以下の通りです。

・財産目録の作成：被相続人（亡くなった方）の財産を明確にするため、財産目録を事前に作成しておくことが重要です。

・家族会議の開催：定期的に家族会議を開き、財産や相続に関する意向を共有し、意見交換を行います。

・遺言書の作成：公正証書遺言等を活用して、被相続人の意思を明確にし、法定相続分から大きく逸脱しないように配慮します。

・専門家への相談：弁護士や税理士など専門家のアドバイスを受けることで、法的な問題を未然に防ぎます。

１．共有名義の不動産を整理する際の注意点は以下の通りです。

・共有者全員の同意：不動産の売却や処分には、すべての共有者の同意が必要です。

・法的手続きの確認：共有名義を解消するためには、法的な手続きが必要になる場合があります。専門家に相談することが重要です。

・持ち分の売却：自分の持ち分を第三者に売却することで、ほかの共有者の同意なく共有名義を解消できますが、事前に法律的な影響を確認する必要があります。

２．共有名義の不動産を売却するには

共有名義の不動産を売却する際には以下の手続きが必要になります。

・共有者全員の合意：不動産を売却するには、すべての共有者の同意が必要です。

・必要書類の準備：登記識別情報、境界確認書、身分証明書、実印、印鑑証明、住民票などを用意します。

・不動産業者への相談：契約内容に合意したら、売買契約を締結し、手付金を受領します。

・決済と登記：残代金の受領や所有権移転手続きを行い、取引を完了します。

３．共有名義の不動産を整理する際の費用

共有名義の不動産を整理する際の費用は、選択する方法によって異なります。以下に代表的な方法とその費用を示しますので参考にしてみてください。

・共有物分割請求訴訟：訴訟費用は５０万円～１５０万円が相場です。内訳として、裁判費用が約５万円、弁護士費用が４０万円～６０万円、不動産鑑定費用が２０万円～３０万円程度かかります。

具体例としては以下の通りです。

（１）裁判費用：印紙代と郵便切手代が必要で、印紙代は不動産の固定資産税評価額によって３万円～５万円程度かかります。

郵便切手代は相手方が一人の場合６千円～８千円で、人数が増えるごとに約２千円ずつ加算されます。

（２）弁護士費用：着手金と報酬金に分かれ、一般的に４０万円～６０万円程度が相場です。

（３）不動産鑑定費用：裁判官の指示で必要になる場合があり、２０万円～３０万円程度がかかります

・持ち分買い取り業者への売却：訴訟を避けたい場合、専門の買い取り業者に持ち分を売却することで、比較的低コストで共有関係を解消できます。

４.共有財産の不動産を売却する際の税金の支払い

共有財産の不動産を売却する際の税金の支払い方法は以下の通りです

・譲渡所得税と住民税：売却による利益（譲渡所得）に対して課税されます。譲渡所得は「売却金額ー（取得費用＋売却費用）」で計算されます。

・確定申告：各共有者が個別に行う必要があります。通常、売却年の翌年2月16日から3月15日までに申告します。

・印紙税や登録免許税：売買契約書作成時や抵当権抹消登記にかかる税金も発生します。

相続といっても、愛する人との別れの中で、初めてのことを判断するのはとても大変なことです。家庭・仕事と限られた時間の中でどうすればいいのか？

・相続するべきか

・売却するべきか

・相続放棄をするべきか

・家を有効活用するべきか

※基本的には弁護士・税理士・FPなどに相談することを推奨いたします。

相談に対する費用などは確認していただくと教えてくれます。

１．早期対応：相続手続きは迅速に行うことが重要です。特に、認知症の相続人がいる場合や、時価変動が激しい財産がある場合は早めの対応が必要です。

２．遺産分割協議：すべての相続人の同意が必要であり、特別受益や寄与分を考慮することが求められます。

３．税金と申告：相続税の申告期限は死亡後（死亡したことを知った日の翌日から）10か月以内です。準確定申告も必要な場合があります。

４．不動産の取り扱い：不動産を共有で相続することは避け、適切な分割方法を選ぶことが推奨されます。

５．法定相続人と相続分：養子や非嫡出子も相続人になる場合があります。法定相続人の確認と相続分の計算は慎重に行う必要があります。

１．遺産の範囲の確認：財産目録を作成し、すべての遺産を明確にすることが重要です。預貯金の引き出しなどがないか、取引履歴も確認しましょう。

２．遺産の評価：不動産や自社株などの評価方法に注意し、実勢価格と相続税評価額の違いを理解することが必要です。

３．特別受益と寄与分：生前贈与や特別な寄与がある場合、それを考慮して遺産分割を行うことが求められます。

（１）遺産の範囲を正確に調べるには

・預貯金の確認：個人の通帳やキャッシュカードを探し、銀行名や支店名を特定します。ネット銀行やスマートフォンのアプリも確認し、全店紹介で口座を確認します。

・不動産の調査：固定資産税納税通知書や権利証を手掛かりに、法務局で登記簿謄本を取得します。市町村役場で名寄帳を請求し、不動産の所在を確認します。

・その他の財産：株式や保険、負債についても関連する書類や契約書を調査し、必要に応じて証券会社や保険会社に問い合わせます。

（２）遺産評価の注意点

・評価基準の選定：遺産分割時と相続税計算時では異なる評価基準が用いられることがあります。遺産分割時は通常、時価を基準にしますが、相続税計算時には相続税路線価や固定資産税評価額が用いられます。

・不動産の評価方法：不動産は時価、公示価格、路線価、固定資産評価額など複数の方法で評価されます。これらを比較し、最も適した方法を選ぶことが重要です。

・専門家の利用：評価に不安がある場合、不動産鑑定士に依頼することで、より正確な評価を得ることができます。

（３）不動産鑑定士を選任するメリット

・不動産鑑定士は国家資格を持ち、不動産の適正な価値を算定することができます。これにより、不動産の売買や相続時に正確な価格設定が可能になります。

・適切な売却方法についてもコンサルティングを行い、ターゲット層に合わせた売却プランを提案してくれます。

・鑑定評価書は公的機関で立証できる重要な資料となり、購入希望者への安心材料にもなります。

・不動産鑑定の費用は、一般的に1件当たり２０万円～５０万円です。不動産の種類や規模、立地、評価額によって異なります。鑑定前に１度聞いてみてもいいかもしれません。

(4)特別受益とは

・相続人の中で特定の相続人が被相続人から生前贈与や遺贈を受けた利益を指します。この制度は、相続の公平性を保つために設けられています。特別受益に該当するケースには、結婚持参金、不動産の贈与、事業資金の贈与などがあります。遺産分割時には、特別受益額を遺産総額に加算して「みなし相続財産」とし、それを基に各相続人の具体的相続分を計算します。

・特別受益と寄与分は、相続における公平を図るための制度ですが、目的と適用方法が異なります。

★特別受益：被相続人から生前に贈与や遺贈を受けた相続人がいる場合、その受益分を相続財産に加算し、ほかの相続人との公平を図ります。

★寄与分：相続人が被相続人の財産形成や維持に特別な貢献をした場合、その寄与分を相続財産から控除し、貢献した相続人の取り分を増やします。

遺言書には主に以下の3種類があります。

１．自筆証書遺言：遺言者が全文を手書きで作成する遺言書です。簡便ですが、形式に不備があると無効になるリスクがあります。

２．秘密証書遺言：遺言内容を秘密にし、公証役場でその存在を認証する形式です。内容は第三者に知られませんが、形式の不備があると無効になる可能性があります。

３．公正証書遺言：公証人が遺言者の口述に基づいて作成する遺言書で、法的な有効性が高いです。

・自筆証書遺言と秘密証書遺言には以下の違いがあります

★作成方法：自筆証書遺言は全文を手書きで作成しなければなりませんが、秘密証書遺言は署名以外をパソコンやワープロで作成可能です。

★承認の必要性：自筆証書遺言は証人不要ですが、秘密証書遺言は公証人と２人以上の証人が必要です。

★内容の秘密性：秘密証書遺言は内容を他人に知られずに作成できますが、自筆証書遺言はそのままでは内容が他人に知られる可能性があります。

４．費用：公正証書遺言を弁護士に依頼する場合の費用は、一般的に１０万円～２０万円程度です。この費用には、公正証書作成手数料や承認の日当などが含まれます。また、遺言書に記載する財産の金額に応じて、公証役場での手数料も次いで発生します。

５．それぞれの必要書類

・自筆証書遺言：特別な書類は必要ありませんが、遺言者自身が全文を手書きで作成すること。作成日を明記し、遺言者の署名を記載。印鑑を押します。（実印である必要はありません）

・秘密証書遺言：内容は手書きでなくてもよいが、署名は直筆が必要です。遺言書を入れる封筒を用意し綴じ目に押印するため、本文と同じ印鑑を使用します。公証役場での認証時に使用するため、実印を用意します。公証役場での手続きに立ち会う商人2名が必要です。

・公正証書遺言

★遺言書に関する書類

・実印

・戸籍謄本

・印鑑証明書（発効後3か月以内）

★相続人や受遺者に関する書類

・相続人の場合、遺言者との続柄がわかる戸籍謄本

・受遺者が親族でない場合、住民票など

★財産に関する書類

・不動産の場合、登記事項証明書や固定資産税評価証明書

・預貯金の場合、通帳のコピーや残高証明書

・相続税の申告に必要な書類は以下の通りです

★身分関係書類

・被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）

・相続人全員の戸籍謄本

・相続人全員の住民票

・相続人全員の印鑑証明書

★財産関係書類

・不動産の登記簿謄本、固定資産税評価証明書

・預貯金の残高証明書

・有価証券の残高証明書

・保険金支払通知書

★その他

・遺言書または遺産分割協議書の写し

・借入金や葬儀費用の領収書

１．相続の手続き

　まず、亡くなった方（被相続人）の相続手続きを行う必要があります。

　・遺言書の確認：遺言書があれば、その内容に従います。遺言書がなければ、法定相続人間で分割協議を行います。

　・相続人の確定：被相続人の戸籍などを確認し、相続人を確定します。

　・遺産分割協議：相続人間で遺産をどのように分割するか協議します。協議がまとまれば「遺産分割協議書」を作成し、全員が署名・押印します。

２．不動産の相続登記

　遺産分割協議がまとまったら、不動産の名義変更を行います。これは「相続登記」と呼ばれる手続きで、相続人の一人、もしくは分割協議で決まった所有者の名義に不動産を変更します。

３．不動産の査定

　売却を検討する場合、まず不動産会社に依頼して、相続したお家の査定を受けます。査定により、売却時の価格や売却可能性が見積もられます。

４．売却手続きの開始

　不動産会社との仲介契約を結び、売却活動を開始します。購入希望者が見つかり、売却価格が決まると、売買契約を締結します。

５．お家の引き渡し

　売却契約後、家の引き渡しを行います。売却代金の受け取りと同時に、不動産の所有権を購入者に移転します。この際、所有権移転登記が必要です。

６．税金の計算と申告

　家の売却による利益が出た場合、「譲渡所得税」が発生する可能性があります。また、相続財産の価値によっては「相続税」も発生します。売却後、必要に応じて税務署に申告を行います。

※これらのステップをスムーズに進めるためには、弁護士や税理士・FP、不動産会社などの専門家に相談することを推奨いたします。

不動産の評価方法には、主に以下の種類があります

１．相続税路線価：相続税や贈与税の計算に使用され、公示地価の約８０％です。路線価が設定されていない土地は、倍率方式で評価します。

２．固定資産税評価額：固定資産税の計算に使用され、公示価格の約７０％です。市区町村が3年ごとに評価額を更新します。

３．公示地価：国土交通省が発表する標準的な土地の価格で、土地取引の指標となります。

４．市場価格（実勢価格）：実際の取引で決まる価格で、不動産売買時に参考にされます。

５．各都道府県が発表し、公示地価と同様に土地取引の指標となります。

（１）相続税路線価の設定基準は以下の通りです

・基準と目的：相続税路線価は、相続税や贈与税を計算する際の基準となる土地の価格で、国税庁が毎年定めています。これは納税者が土地の時価を把握しやすくするためのものです。

・評価方法：路線価は、公示地価などを基にした価格の約８０％を目安に設定されます。土地が面する道路ごとに１平方メートル当たりの価額として評価されます。

・地域による違い：路線価が設定されていない地域では、倍率方式を用いて評価します。

（２）固定資産税評価額とは

・固定資産評価額とは、固定資産税や都市計画税などの基準となる土地や建物の評価額です。市区町村が固定資産評価基準に基づいて算定し、通常、公示価格の約７０％を目安に設定されます。この評価額は3年ごとに見直され、課税明細書や固定資産評価証明書で確認できます。土地の場合、住宅用地には減税処置があり、評価額が課税標準額よりも低くなることがあります。

（３）公示地価とは

・公示地価は、国土交通省が毎年3月に公表する土地の価格で、不動産取引の基準として用いられます。これは1月1日時点の価格を基に、全国約２６，０００地点で不動産鑑定士が評価し、土地鑑定委員会で協議して決定されます。公示地価は土地の将来性や収益性などを考慮して算出されますが、土地の特性や所有者の事情は考慮されません。また、公示価格は実勢価格よりも一般的に低く設定されることが多いです。

・公示地価を計算する際に考慮される要素

１．最新の取引事例：周辺地域での最近の不動産取引事例を参考にします。

２．土地の将来性：その土地が将来的にどのような利用価値を持つか、例えば開発計画や都市計画の影響などを考慮します。

３．収益性：土地が生み出す可能性のある収益、例えば賃貸収入なども評価に含まれます。

４．近隣の再開発計画：近隣地域で進行中、または計画中の再開発プロジェクトも影響を与える要素です。

（４）市場価格とは

・市場価格とは、財やサービスが実際に市場で取引される価格を指します。これは需要と供給のバランスによって決定され、競争市場ではこの価格が均衡価格に向かって調整されます。市場価格は、取引の状況や市場情報の利用可能性など多くの要因によって影響を受け、変動します。競争が激しい市場では、市場価格は消費者にとって有利な条件を生み出すことがありますが、供給不足や需要過多の場合には価格が高騰することがあります。

親などが住んでいた空き家を相続して売却する際には、「空き家の譲渡所得3,000万円基礎控除」という制度があります。3,000万円基礎控除の詳細や適用条件について解説します。また、空き家を放置するリスクについてもご紹介します。

※「空き家の譲渡所得3,000万円基礎控除」とは、相続した空き家を売却する際に、売却益が3,000万円までなら税金がかからない制度のことです。

適用されるには空き家＋相続した住居という2つの要素が必要になります。

そのため、例えば、亡くなった親の不動産を相続して2,500万円で売却する際、税金は1円もかかりません。

◇この制度が適用される主な条件としては、以下の通りです◇

・相続により取得した土地及び家屋であること

・被相続人（亡くなった人）が相続開始直前まで1人で住んでいたこと

・1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された建物であること

・譲渡前または譲渡後に家屋を取り壊すか耐震工事を行うこと

・相続開始日から3年経った日の属する年の年末までに売却すること

※上記で一番重要なのは、「相続後3年以内に売却する」という点です。

相続した家を貸し出すことは、相続財産を有効活用する一つの方法です。家を賃貸に出すことで、定期的な家賃収入が得られる反面、手続きや管理にはいくつかのポイントや注意点があります。以下は、相続した家を貸し出す際の流れと注意事項です。

１．不動産の名義変更

　まず、相続によって得た家の所有者としての名義を自分のものに変更する「相続登記」を完了する必要があります。この手続きが済んでいないと、賃貸契約を結ぶことができません。

２．家の状態を確認・リフォーム

　家の賃貸を検討する前に、家の状態をしっかり確認しましょう。築年数が古い場合や修繕が必要な部分があれば、リフォームや修理を行うことで、より高い賃貸で貸し出すことができるかもしれません。物件の状態が良ければ、空室リスクを減らし、長期間にわたり安定した収入を得ることが期待できます。

３．賃貸の相場を調査

　家を貸し出す際には、地域の賃貸市場の相場を調査することが重要です。近隣の物件の賃料や需要を把握し、競争力のある賃料を設定することで、早期に入居者を見つけやすくなります。

４．不動産会社への依頼（管理・仲介）

　不動産の管理や入居者募集は専門の不動産会社に依頼するのが一般的です。彼らは賃貸契約の手続き、入居者募集、物件の管理（賃料の徴収、トラブル対応など）を代行してくれるため、賃貸オーナーとしての負担を軽減できます。自主管理も可能ですが、手間やリスクが増えるため、管理を不動産会社に任せるケースが多いです。

５．賃貸契約の締結

　入居希望者が見つかると、賃貸契約を締結します。契約には家賃、敷金、礼金、契約期間、解約条件などが含まれます。入居者とオーナー双方の権利と義務を明確にすることが重要です。

６．管理とメンテナンス

　入居後は、物件の定期的なメンテナンスや修理が必要です。また、賃料の支払い状況の確認や、入居者からのクレーム対応なども行わなければいけません。これらも不動産会社に管理を任せることができます。

７．税金の申告

　家を貸し出して得た家賃収入は「不動産所得」として課税対象になります。不動産所得は確定申告で報告し、必要に応じて経費（修繕費・管理費など）を差し引くことができます。また、相続した不動産の賃貸により、相続税の支払いも考慮する必要がある場合があります。

８．トラブル対策

　賃貸運営には、賃料の滞納や物件の破損などのトラブルがつきものです。これらのリスクに備え、保証会社との契約や火災保険、家財保険に加入することが推奨されます。

賃貸のメリット

　安定した収入が得られる。

　相続した家を有効活用できる。

賃貸のデメリット

　修繕費や管理費がかかる。

　入居者とのトラブルリスクがある。

※相続について法律や税金問題等複雑なことが多いため、弁護士、司法書士、FPなどに相談することを推奨いたします。

これらの住宅ローンの種類を理解することで、お客様自身に最適なローンを選ぶ際の参考になるかと思います。それぞれの特徴を比較し、ライフスタイルや返済計画にあったローンを選ぶことが大切です。

※参考サイト「FPせいの」　外部サイトへリンク）

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